WEG – Müssen Eigentümer von im Erdgeschoss gelegenen Objekten Liftkosten bezahlen?

Je nachdem, in welchem Stockwerk des Hauses die eigene Eigentumswohnung gelegen ist, kann man von einem Aufzug mehr oder weniger profitieren. Wer hat die Kosten für den Lift zu tragen und können die Erdgeschosswohnungseigentümer davon befreit werden? Was ist erforderlich, um den Aufteilungsschlüssel zwischen den Wohnungseigentümern zu ändern?

In einer früheren Entscheidung des OGH wurde bereits geklärt, dass ein abweichender Aufteilungsschlüssel zwischen den Wohnungseigentümern im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart werden kann (veröffentlicht in OGH 5 Ob 168/18v). Strebt man eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels an, so muss man darlegen, dass sich die Nutzungsmöglichkeiten dementsprechend (wesentlich) geändert haben. Gründe für eine Änderung können zum Beispiel Baumaßnahmen sein. Ziel ist es dann, einen für alle Mit- und Wohnungseigentümer geltenden Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen zu finden.

Mit einem solchen Fall hat sich der OGH unlängst wieder befasst. Es ging um die Frage, ob die Antragstellerin gänzlich von den Kosten des im Haus befindlichen, allgemein nutzbaren Personenaufzuges befreit werden sollte, weil sich ihre Wohnung im Erdgeschoss befindet. Sie nutzt den Aufzug nur, um Bewohner in höheren Stockwerken zu besuchen, weswegen sie eine gänzliche Befreiung und damit einen neuen Aufteilungsschlüssel forderte.

In § 32 (1) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist vorgesehen, dass Liegenschaftsaufwendungen gesetzlich unter den Wohnungseigentümern aufzuteilen sind. Diese Aufteilung, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile führt zu unbilligen Ergebnissen, wenn ein oder mehrere Wohnungseigentümer an den die Aufwendungen betreffenden Anlagen nicht oder nur in erheblich untergeordnetem Ausmaß teilhaben. § 32 (5) WEG ermöglicht einem Wohnungseigentümer daher, bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten eine rechtsgestaltende Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels durch gerichtliche Entscheidung zu erlangen. Geht es dabei um die Kosten eines Aufzugs, so setzt die Abänderung des Aufteilungsschlüssels voraus, dass die objektive Nutzungsmöglichkeit für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurückbleibt.

Es gibt bereits mehrere Entscheidungen zu dieser Thematik (siehe dazu z.B. OGH 5 Ob 2423/96a, OGH 5 Ob 301/02d, OGH 5 Ob 255/04t und OGH 5 Ob 48/12p). Allen ist gemeinsam, dass eine auf 1/5 verminderte Kostentragungspflicht der Eigentümer von Wohnungen im Erdgeschoss unter bestimmten Umständen angenommen wurde: Immer dann, wenn für sie objektiv betrachtet noch irgendeine Möglichkeit bestand, den Aufzug auch im eigenen Interesse zu nutzen und zwar neben der allgemeinen und jedermann offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchszwecken zu verwenden, oder der im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer erfolgenden Hausreinigung. Der Judikatur des OGH darf aber keinesfalls der Grundsatz entnommen werden, dass eine gänzliche Befreiung der Eigentümer von im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen generell und losgelöst von der Frage ausscheidet, ob für diese überhaupt eine objektive Nutzungsmöglichkeit des Lifts gegeben ist.

Bei genauer Betrachtung bestehen für die Eigentümer von im Erdgeschoss gelegenen Objekten objektiv keine sinnvollen, vergleichbaren Nutzungsmöglichkeiten des Aufzuges. Natürlich können sie den Lift ebenso nutzen, um zu Besuchszwecken in höhere Stockwerke zu gelangen, jedoch befinden sich ihre Eigentumsobjekte im Erdgeschoss und sind von Besuchern auch gänzlich ohne den Aufzug zu erreichen. Im konkreten Fall führte der Lift auch nicht in den Keller und es gab keine anderen Gemeinschaftsräumlichkeiten in höheren Stockwerken, weswegen der Lift auch nicht zum Aufsuchen solcher Räumlichkeiten genutzt werden konnte und brauchte. Es fehlte jede objektive Nutzungsmöglichkeit, mit Ausnahme jener, die auch externen Besuchern zukommt. Eine bloß auf 1/5 reduzierte Kostentragungspflicht erschien in diesem Fall auch nicht gerechtfertigt, da der Vorteil, welchen die Erdgeschosswohnungseigentümer durch den Lift haben, vergleichsweise gar nicht ins Gewicht fällt. Eine gänzliche Befreiung von den Kosten des Aufzugs konnte angenommen und der Aufteilungsschlüssel dementsprechend neu festgesetzt werden (veröffentlicht in OGH 5 Ob 14/20z).

Fazit: Für die anteilige Kostentragungspflicht ist eine objektive Möglichkeit, den Aufzug auch im eigenen Interesse nutzen zu können, erforderlich. Juristisch gut beraten, kann zielführend argumentiert werden. Denn neben einer anteiligen könnte im Einzelfall sogar eine gänzliche Befreiung möglich sein. Allein der Umstand, dass man mit dem Lift auch selbst Bewohner höherer Stockwerke besuchen kann, rechtfertigt eine Verpflichtung zur Kostentragung nicht.

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