Unzulässigkeit eines Vorkaufsrechts zur Umgehung der Beschränkung des § 5 (2) WEG?

Gemäß § 5 (2) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann Eigentum an einem Kfz-Abstellplatz bis zum Ablauf von drei Jahren ab der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person erworben werden, welche auch Eigentümerin eines Bedarfsobjektes an dieser Liegenschaft ist. Das bedeutet, dass „liegenschaftsfremde“ Personen für eine gewisse Zeit vom Erwerb ausgeschlossen werden. Nicht selten wird in der Praxis versucht, diese Beschränkung zu umgehen, etwa durch ein Vorkaufsrecht. Ist das zulässig? In welchen Fällen gilt die Erwerbsbeschränkung?

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs (OGH) gilt die Erwerbsbeschränkung des § 5 (2) WEG sowohl bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum als auch bei derivativen Erwerbsvorgängen. Die dreijährige Frist ist selbst dann einzuhalten, wenn sich der Organisator zunächst Abstellplätze zurückbehält. Sie beginnt mit dem Tag des Einlangens des Grundbuchsgesuches für die erstmalige Wohnungseigentums-Begründung an der Liegenschaft (veröffentlicht in OGH 5 Ob 164/12x).

Sinn und Zweck des § 5 (2) WEG ist es, eine überproportionale Kumulierung von Auto-Abstellplätzen bei einem Wohnungseigentümer bzw. bei liegenschaftsfremden Personen zu verhindern. Dadurch soll eine gewisse Verteilungsgerechtigkeit geschaffen werden. Das ist vor allem bei Abstellplätzen im städtischen Bereich von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Die Erwerbsbeschränkung verhindert lediglich die Einverleibung des Eigentumsrechts in einem grundbücherlichen Rang, welcher vor Ablauf der Drei-Jahres-Frist liegt.

In der Praxis erweist sich die Regelung des § 5 (2) WEG oft als unzureichend und die Vertragsverfasser könnten versuchen, diese zu umgehen.  Vom Gesetzeswortlaut ist nämlich etwa das Verbot des Abschlusses eines Kaufvertrages betreffend den Erwerb eines Kfz-Abstellplatzes vor Ablauf der Drei-Jahres-Frist nicht umfasst. Zwar wurde bereits in einer früheren Entscheidung (veröffentlicht in 5 Ob 151/08d) ausgesprochen, dass Titel und Modus gleich zu behandeln sind, die Verbücherung eines solchen Kaufvertrages nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist wurde von den Grundbuchsgerichten bislang jedoch regelmäßig bewilligt. Außerdem gibt es noch weitere Möglichkeiten der Umgehung, wie etwa eingetragene Bestands- bzw. Gebrauchsrechte. Diese widersprechen § 5 (2) WEG nicht, weil sie entgegen einem Vorkaufsrecht keine Erwerbsbeschränkung darstellen.

Bei einem Vorkaufsrecht handelt es sich um ein Gestaltungsrecht des Berechtigten. Durch die einseitige Erklärung des Berechtigten, das Vorkaufsrecht auszuüben, kommt das Vertragsverhältnis mit dem Verpflichteten zustande. Kauft ein Wohnungseigentumserwerber eines Bedarfsobjektes einen mit einem Vorkaufsrecht belasteten Kfz-Abstellplatz, ist die Einverleibung seines Eigentumsrechtes an diesem ohne nachweisliche Zustimmung bzw. Verzicht des Vorkaufsberechtigten nicht möglich. Dies würde der Erwerbsbeschränkung des § 5 (2) WEG widersprechen. „Liegenschaftsfremde“ Käufer könnten durch die Einverleibung eines zu ihren Gunsten eingetragenen Vorkaufsrechts den Erwerb eines Wohnungseigentumswerbers eines Bedarfsobjektes an einem Kfz-Abstellplatz verhindern.

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der OGH erneut mit der Erwerbsbeschränkung des § 5 (2) WEG befasst. Die Parteien trafen eine Vereinbarung, in welcher ausdrücklich festgehalten wurde, dass diese nur getroffen wurde, da der Abschluss eines Kaufvertrages erst nach Ablauf von drei Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum möglich ist. Die gewählte Formulierung zeigt nach Ansicht des Gerichtshofes die eindeutige Absicht der Parteien, die Erwerbsbeschränkung zu umgehen. Das Grundbuchsgesuch wurde daher wegen Bedenken des Vorliegens eines Umgehungsgeschäftes nach § 94 (1) Grundbuchsgesetz (GBG) zurecht abgewiesen (veröffentlicht in OGH 5 Ob 223/19h).

Fazit: Durch die Erwerbsbeschränkung des § 5 (2) WEG werden „liegenschaftsfremde“ Personen für eine bestimmte Zeit vom Erwerb eines zusätzlichen Kfz-Abstellplatzes ausgeschlossen. Diese Bestimmung kann leicht umgangen werden. Der OGH hat nun ausdrücklich festgehalten, dass ein Vorkaufsrecht zur Umgehung der Beschränkung unzulässig ist. Rechtlich gut beraten können Möglichkeiten gefunden werden, die auch in solchen Fällen zufriedenstellende und juristisch korrekte Abhilfe schaffen, ohne die Erwerbsbeschränkung vertraglich zu umgehen und letztlich mit einer Abweisung des Grundbuchsgesuchs rechnen zu müssen.

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