Umfang und Grenzen der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB

Vermieter treffen in Bezug auf die Bestandsobjekte bestimmte Erhaltungspflichten. Regelungen dazu finden sich im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). In welchem Umfang der Vermieter verpflichtet ist, das Mietobjekt „in Stand zu halten“, welche Mängel er beseitigen muss und welche Ansprüche Mieter geltend machen können, muss im Einzelfall beurteilt werden. Der Oberste Gerichtshof hat sich mit der Frage, wo die „Grenze“ zwischen Erhaltungsarbeit und bloßen Wartungspflichten liegt, mehrmals befasst.

Beispielfall:

Das Mietobjekt fällt in den Teilanwendungsbereich des MRG. Die Instandhaltungspflicht wurde nicht eigens in einem Vertrag zwischen den Parteien geregelt. Die Klägerin war Mieterin eines Hauses, bei welchem verschiedene Mängel festgestellt wurden. Ihr selbst ging es insbesondere um die Isolierung der Terrasse, die Instandhaltung eines Holzgeländers sowie eine irreparable Beschädigung der Terrassentür. Das Erstgericht stellte außerdem eine mangelnde „Dachübergehung“ und Kellerfeuchte, welche aus der Bausubstanz des Hauses selbst resultierte sowie teilweise gesprungene Bodenplatten fest. Es ging letztlich um die Frage, inwieweit diese Mängel in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen.

OGH 3 Ob 20/09a

Rechtliche Beurteilung:

Die §§ 3, 8 MRG regeln die Erhaltungspflichten des Vermieters sowie die Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten, welche Mieter durchzuführen haben, anhand von Beispielen sehr detailliert. Unterliegt ein Mietobjekt nur zum Teil oder gar nicht dem MRG, sind die §§ allerdings nicht anwendbar und es gilt § 1096 (1) ABGB. In diesem Fall treffen den Vermieter zwar ebenfalls besonders strenge gesetzliche Erhaltungspflichten, diese können allerdings durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter abgeändert werden.

Wurden keine solchen Vereinbarungen, etwa in einem Vertrag zwischen den Parteien, getroffen, so muss der Vermieter auf seine Kosten das Mietobjekt in brauchbarem Zustand übergeben und in einem solchen erhalten sowie die Mieter im bedungenen Gebrauch nicht stören. Er ist daher zur uneingeschränkten Erhaltung verpflichtet und muss nicht nur ernste Schäden beheben, sondern auch erhebliche Gefahren für die Gesundheit beseitigen und die allgemeinen Teile des Hauses erhalten.

Der OGH führte aus, dass sofern ein Bestandstück derart mangelhaft war oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt, der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit ist. Auf diese Befreiung kann bei Miete unbeweglicher Sachen nicht im Voraus verzichtet werden. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG ist somit der Bestandgeber nach dieser Bestimmung zur umfassenden Instandhaltung des Bestandobjekts verpflichtet. Diese Verpflichtung erfasst nicht nur die Übergabe im vertraglich bedungenen Zustand, sondern auch die Verpflichtung, das Bestandobjekt nach Übergabe im geschuldeten Zustand zu erhalten.

Was die Art der aufgetretenen Mängel im Beispielfall betrifft, so war nicht zweifelhaft, dass es sich dabei um die Unterlassung von Maßnahmen handelte, die mangels abweichender vertraglicher Regelung in die Instandhaltungspflicht des Vermieters fielen. Wo die Grenze zwischen Erhaltungsarbeiten, die der Vermieter auf eigene Kosten durchführen muss und bloßen Wartungsmaßnahmen, die der Mieter durchzuführen hat, liegt, ergibt sich stets nach einer Prüfung im Einzelfall. Jedenfalls kann nach eingehender Auslegung des § 1096 (1) ABGB davon ausgegangen werden, dass „schwere, die Substanz des Gebäudes betreffende oder gar solche Schäden, aus welchen eine Gesundheitsgefährdung für die Mieter resultiert“, von der Erhaltungspflicht des Vermieters gedeckt sind.

Das ergibt sich auch nach Auslegung anhand verschiedener Interpretationsmethoden. Insbesondere lassen der Wortlaut, die Absicht des Gesetzgebers und die systematische Einordnung des § 1096 (1) ABGB diesen Schluss zu. Letztlich ist es auch Sinn und Zweck dieser Norm, den Mieter vor „ernsten Schäden“ zu schützen. Darauf deutet auch die im zweiten Satz angesprochene Mietzinsminderung- bzw. Befreiung zugunsten des Mieters, wenn und solange das Bestandobjekt nicht zum allgemeinen Gebrauch dient, hin.

Streitigkeiten, die sich auf das ABGB stützen, müssen mit einer gerichtlichen Klage ausgetragen werden. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die Klage auf Beseitigung des Mangels, für den der Vermieter zuständig ist sowie die Mietzinsminderung oder Ersatzvornahme von Bedeutung. Gemäß § 1097 kann der Mieter den Schaden auch selbst beheben und hat in der Folge einen einklagbaren Ersatzanspruch für die dadurch entstandenen Kosten.

Fazit: Unterliegt ein Mietobjekt dem Teilanwendungsbereich des MRG, so ist § 1096 ABGB anzuwenden. Danach treffen den Vermieter strenge Erhaltungspflichten, sofern diese nicht vertraglich abgedungen wurden. Wo die Grenze zu bloßen „Wartungsarbeiten“ liegt, welche der Mieter durchzuführen hat, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Jedenfalls sind „schwere, die Substanz des Gebäudes betreffende oder gar solche Schäden, aus welchen eine Gesundheitsgefährdung für die Mieter resultiert“, von der Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst. Darunter fallen beispielsweise eine fehlende Wärmedämmung, Schimmelbildung aufgrund einer desolaten Außenfassade oder Kellerfeuchte.

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