Strafe wegen fehlendem Gewerbeschein – Wenn Wohnraumvermietung zum Gastgewerbe wird

Bei der Zurverfügungstellung von Wohnraum über Internetplattformen ist die Qualität der Vermietung oft sehr unterschiedlich. Auch werden meist verschiedene Dienstleistungen in Zusammenhang mit den vermieteten Räumlichkeiten angeboten. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat sich unlängst mit der Frage befasst, wann Wohnraumvermietung zum Gastgewerbe wird und worauf bei der Beurteilung dieser Frage geachtet werden muss.

VwGH Ro 2019/04/0019

Zum Sachverhalt:

Der Vermieter, welcher selbst in den USA lebt, bot mehrere Wohnungen für touristische Zwecke an. Die Objekte pries er auf der Internetplattform Airbnb unter der Überschrift „Viel Platz für die Familie auch im Urlaub“ als „ideal für Wanderer, Mountainbiker, Bergsteiger und auch für Motorradfahrer“ an. Ihm wurde daraufhin von der Bezirkshauptmannschaft vorgeworfen, entgeltlich, selbstständig und regelmäßig Gäste in Ferienwohnungen zu beherbergen, ohne die erforderliche Gewerbeberechtigung zu besitzen. Er sollte daher eine Verwaltungsstrafe bezahlen. Das Verwaltungsgericht teilte die Ansicht der Behörde, reduzierte lediglich die Strafe und ließ eine Revision an den VwGH zu.

Rechtliche Beurteilung:

Die hier relevante Rechtsgrundlage ist die Gewerbeordnung (GewO 1994). Sie ist allgemein für alle gewerbsmäßig ausgeübten und nicht gesetzlich verbotenen Tätigkeiten anzuwenden. Darunter fallen insbesondere jene, die selbstständig, regelmäßig und in der Absicht betrieben werden, daraus einen Ertrag oder wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die sogenannte „häusliche Nebenbeschäftigung“ von der GewO ausgeschlossen ist, zu der die Privatzimmervermietung zählt, in deren Rahmen zusätzliche Leistungen erbracht werden, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden:

• Es dürfen maximal zehn Fremdbetten bereitgestellt werden,
• eine Beschäftigung haushaltsfremder Personen darf nicht vorliegen
• die Verköstigung ist nur stark eingeschränkt erlaubt.

Insgesamt soll die Erwerbstätigkeit im Vergleich zu den anderen häuslichen Tätigkeiten dem Umfang nach untergeordnet sein.

In allen anderen Fällen muss ein Gewerbe grundsätzlich angemeldet werden. Hier, also bei der Vermietung von Wohnraum, kommt das Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen in Frage. Die GewO unterscheidet zwischen freien und reglementierten Gewerben. Alle Gewerbe, die in der Gewerbeordnung nicht als reglementierte Gewerbe eingestuft werden, sind automatisch freie Gewerbe.

Freie Gewerbe sind beispielsweise Frühstückspensionen mit maximal zehn Betten. In Ausnahmefällen dürfen familienfremde Mitarbeiter beschäftigt werden und es dürfen Frühstück und kleine Imbisse verabreicht werden. Auch der Ausschank von nicht alkoholischen Getränken (eingeschränkt auch alkoholischer Getränke) ist erlaubt. Um ein solches „freies Gewerbe“ ausüben zu können, ist kein Befähigungsnachweis erforderlich. Dennoch muss es bei der Bezirksverwaltungsbehörde angemeldet werden.

Erfolgen die Beherbergung von Gästen, die Verabreichung von Speisen und der Ausschank von Getränken in Form eines reglementierten Gewerbes, so ist hingegen eine Gewerbeberechtigung für das Gastgewerbe erforderlich.

Liegt ein reglementiertes Gastgewerbe vor, muss dieses angemeldet werden und der entsprechende Befähigungsnachweis erbracht werden. Ansonsten ist mit Verwaltungsstrafen (300 bis 1000 € zu rechnen).

Der VwGH betont in seiner Entscheidung, dass es immer auf die Umstände des konkreten Einzelfalles ankommt. Zu prüfen war dabei vor allem, ob die Zurverfügungstellung von Wohnraum auch mit dazu passenden Dienstleistungen verbunden war.

Der Vermieter stellte für einen Gesamtpreis auch Küchengeräte, Fernseher, Internet, Shampoo und Waschmittel zur Verfügung. Außerdem kümmerte er sich um die Reinigung und Instandhaltung in einer Weise, die Wohnungsmietern üblicherweise nicht zugute kommt. Insgesamt sah alles nach einer laufenden Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinn einer daraus resultierenden Betreuung der Gäste aus. Zudem muss der Umstand beachtet werden, dass die Unterkünfte zu touristischen Zwecken auf einer Internetplattform angeboten wurden, die Mieter häufig wechselten und Airbnb einen Großteil der Verwaltungstätigkeit übernahm.

Insgesamt deuteten all die genannten Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit hin. Bei Vorliegen einer solchen bedarf es eines Gewerbescheins, wozu der Vermieter einen entsprechenden Befähigungsnachweis bräuchte. Ein freies, nur anmeldepflichtiges Gewerbe ist der Betrieb von Frühstückspensionen bis circa zehn Betten. Völlig frei ist die Privatzimmervermietung als „häusliche Nebenbeschäftigung“ im eigenen Haushalt sowie die konventionelle Vermietung zu Wohnzwecken (veröffentlicht in VwGH Ro 2029/04/0019).

Zum zweiten Sachverhalt:

Der Eigentümer einer Stadtwohnung bot die Möglichkeit der Buchung dieser auf einer Website mit der Bezeichnung „Ferienappartment W“ gegen ein bestimmtes Entgelt pro Nacht an. Er wollte einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil mit der Wohnungsvermietung erzielen und pries das Viertel, in dem die Wohnung lag, als tolle Wahl für Reisende, die sich für einen guten öffentlichen Nahverkehr, Sehenswürdigkeiten, Sightseeing und Kultur interessieren, an. Sein Angebot umfasste die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, einen kostenfreien W-LAN Zugang, die Nutzung eines Flachbildfernsehers sowie die Endreinigung, nicht jedoch den Wechsel der Bettwäsche oder die Bereitstellung von Speisen und Getränken während der Inanspruchnahme der Wohnung. Meist wurde die Wohnung für ein bis zwei Nächte, nur selten für eine Woche gebucht.

Zweite rechtliche Beurteilung:

Auch in diesem Fall geht es um die Zimmervermietung ohne Gewerbe. Grundsätzlich ist die bloße Überlassung von Wohnraum zum Gebrauch ohne jegliche Dienstleistung keine gewerbliche Tätigkeit, sondern bloße Raumvermietung. Ob bloße Raumvermietung oder eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, hängt vom konkreten Einzelfall und einer Gesamtbetrachtung ab.

Durch die angebotenen Zusatzleistungen sei nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes die Grenze zur bloßen Raummiete überschritten worden. In Hinblick auf das Auftreten des Betriebes im Internet im Rahmen des Hotellerie- und Gastgewerbes liege ein Fremdenherbergebetrieb gemäß § 111 GewO 1994 vor.

Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH sind zur Beantwortung der Frage, ob eine gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen im Rahmen eines Gastgewerbes im Sinne des § 111 GewO 1994 oder eine bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum anzunehmen ist, bestimmte Kriterien heranzuziehen. Dazu zählt neben dem Gegenstand des Vertrages, der Vertragsdauer, den Vereinbarungen über Kündigungen und Kündigungsfristen, den Nebenvereinbarungen über die Bereitstellung von Bettwäsche und über Dienstleistungen wie etwa Reinigung der Räume, der Bettwäsche oder der Kleider des Mieters auch die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt. Erforderlich ist, dass sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ein Gesamtbild ergibt, wonach der Vermieter die laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinne einer daraus resultierenden Betreuung der Gäste übernimmt. Eine kurze Mietdauer (ein bis zwei Nächte, selten eine Woche) zu Preisen, die jenseits einer normalen Wohnraummiete liegen sowie insbesondere die Geschäftsanbahnung im Internet sprechen jedenfalls für eine gewerbliche Vermietung (veröffentlicht in VwGH Ra 2018/04/0144).

Fazit: Wo die Grenze zwischen bloßer Zurverfügungstellung von Wohnraum und gewerblicher Tätigkeit liegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei muss sich aus dem Zusammenwirken aller Umstände ein Gesamtbild ergeben, wonach der Vermieter die laufende Obsorge hinsichtlich der vermieteten Räume im Sinne einer daraus resultierenden Betreuung der Gäste übernimmt. Entscheidend ist auch die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen präsentiert. Die Geschäftsanbahnung über Internetplattformen spricht jedenfalls für eine gewerbliche Vermietung.

Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang! Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.

Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.