Das Phänomen der Kaution ist in der (Mietrechts-)Praxis durchaus verbreitet und daher überaus wichtig. Wie bzw. wo ist diese gesetzlich geregelt und welche Verfahrensvorschriften sind anzuwenden, wenn es um den Rückforderungsanspruch des Mieters geht? Macht es einen Unterschied, ob die Abhandlung im streitigen oder außerstreitigen Verfahren erfolgt?
Gesetzlicher Rahmen
Mit § 16b Mietrechtsgesetz (MRG) wurde ein gesetzlicher Rahmen für die Kaution geschaffen. Parallel dazu wurde der Verfahrenskatalog des § 37 Absatz 1 MRG um die Ziffer 8b erweitert. Diese verweist auf die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags in das außerstreitige Mietrechtsverfahren. Gegenstand des Verfahrens nach § 37 Absatz 1 Ziffer 8b MRG ist die Feststellung, in welcher Höhe der Rückforderungsanspruch des Mieters besteht.
Grundsätzlich muss in diesem Verfahren geprüft werden, ob und in welcher Höhe dem Vermieter Gegenforderungen zustehen, die den Rückstellungsanspruch des Mieters entsprechend vermindern oder tilgen. Dieses Ergebnis ergibt sich schon daraus, dass die Bestimmung bei Angelegenheiten über die Höhe der rückforderbaren Kaution in das außerstreitige Verfahren verweist. Die Kaution ist demnach nur insoweit rückforderbar, als sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird. Das hat auch der Oberste Gerichtshof (OGH) erst kürzlich wieder festgestellt.
Streitiges Verfahren – Unterschied
Im streitigen Verfahren wird danach unterschieden, ob der Beklagte eine ausdrückliche gerichtliche Aufrechnungseinrede, über die in Form eines dreigliedrigen Spruchs zu entscheiden ist, oder einen materiellrechtlichen Schuldtilgungseinwand durch eine bereits außergerichtlich erklärte Aufrechnung geltend macht. Im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Absatz 1 Ziffer 8b MRG muss der Vermieter als Antragsgegner nur klarstellen, welche konkrete, dem Grund und der Höhe nach spezifizierte Gegenforderung(en) er dem Rückforderungsanspruch des Mieters entgegenhält (veröffentlicht in OGH 5 Ob 46/21g).
Fazit: Die Kaution ist im § 16b MRG geregelt. Was den Rückforderungsanspruch des Mieters betrifft, so sind die Vorschriften des außerstreitigen Verfahrens anzuwenden. Wichtig ist, dass die Verfahrensvorschriften sehr unterschiedlich sein können, was sich in diesem Zusammenhang zeigt: Am streitigen Weg wird danach unterschieden, ob der Beklagte eine ausdrückliche gerichtliche Aufrechnungseinrede oder einen materiellrechtlichen Schuldtilgungseinwand durch eine bereits außergerichtlich erklärte Aufrechnung geltend macht. Im außerstreitigen Verfahren muss der Vermieter als Antragsgegner hingegen nur klarstellen, welche konkrete, dem Grund und der Höhe nach spezifizierte Gegenforderung(en) er dem Rückforderungsanspruch des Mieters entgegenhält.
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