In seiner jüngsten Entscheidung hat sich der Oberste Gerichtshof mit der Gegenüberstellung von provisorischen Maßnahmen und Erhaltungsarbeiten an einem Mietobjekt befasst. Was sind die Voraussetzungen für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit und gibt es ein zeitliches Erfordernis hinsichtlich der Wirksamkeit der Maßnahmen?
Zum Sachverhalt
Die Hauptmieter stellten den Antrag, der Vermieterin den Wiedereinbau von Fenstern samt Fensterstöcken sowie die Wiederherstellung des Daches aufzutragen. Dies seien Erhaltungsarbeiten, welche die Antragsgegnerin durchzuführen habe. Die Außenfenster wurden samt Fensterbänken entfernt und durch provisorische Holzbretterfensterbänke samt Holzverschalung ersetzt. Nach Entfernung des Daches fungiert nun der Fußboden des vierten Obergeschoßes als Abdichtungsebene. Das Erstgericht gab dem Antrag statt und trug die Arbeiten binnen acht Monaten ab Rechtskraft des Beschlusses auf. Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nur teilweise Folge. Es bestätigte jedoch den erstgerichtlichen Sachbeschluss, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteige und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu. Daraufhin wurde der außerordentliche Revisionsrekurs erhoben.
Zur rechtlichen Würdigung des Obersten Gerichtshofs
Nach ständiger Rechtsprechung ist alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, allgemeiner Teil des Hauses. Dazu gehören auch die Außenfassade, die Außenfenster und das Dach. Gemäß § 3 (1) in Verbindung mit § 3 (2) Z 1 Mietrechtsgesetz (MRG) fallen diese allgemeinen Teile des Hauses grundsätzlich in die Erhaltungspflicht des Vermieters.
Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen der dynamischen Erhaltung, ist nach der Rechtsprechung ein Mangel in Form einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit. Allgemein sind Schäden an Außenfenstern ebenso als ernste Schäden des Hauses zu qualifizieren, wie die Gefährdung der Dachkonstruktion etwa durch (drohende) Durchnässung des Mauerwerks. Es wurde festgestellt, dass die errichteten Provisorien je nach Witterungseinfluss und Wartung nur eine Lebensdauer von ca. zwei Jahren haben werden.
Aufgrund der bestehenden Schadensgeneigtheit kommt es auf die Frage, welche Qualität im Sinn einer geforderten Bestandsdauer die vom Vermieter geschuldeten Erhaltungsarbeiten haben müssen, nicht an. Hinsichtlich der vergleichbaren Frage, ob Maßnahmen, welche die Schadensursache nicht dauerhaft beseitigen, als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren sind, wird häufig darauf abgestellt, ob wirtschaftliche und technische Gegebenheiten sowie Möglichkeiten bestehen, den Schaden zwar nicht auf Dauer, jedoch für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. Jedenfalls muss die aufgetragene Erhaltungsarbeit dazu führen, dass das neuerliche Auftreten der Schadensgeneigtheit oder Reparaturbedürftigkeit für eine erhebliche und nicht nur geringe Dauer ausgeschlossen werden kann. Notwendig ist daher in jedem Fall der mehrjährige Bestand einer derartigen Maßnahme. Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass die Wirksamkeit der Provisorien maximal zwei Jahre bestehen wird, weswegen das Erfordernis des mehrjährigen Bestandes nicht erfüllt ist. Aus diesem Grund wurde der Revisionsrekurs zurückgewiesen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedurfte.§ 71 AußStrG – 01.01.2005 bis …§ 71 AußStrG – 23.08.1854 bis 31.12.2004 Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt.
Fazit: Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen der dynamischen Erhaltung, ist ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit. Allgemein sind Schäden an Außenfenstern ebenso als ernste Schäden des Hauses zu qualifizieren, wie die Gefährdung der Dachkonstruktion etwa durch (drohende) Durchnässung des Mauerwerks. Bei Erhaltungsarbeiten wird gefordert, dass die Maßnahmen jedenfalls mehrere Jahre wirken. Dies ist bei einer maximal zwei Jahre währenden Wirksamkeit der Provisorien nicht der Fall.
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