Im Wohnungseigentum können bestimmte Benützungsregelungen getroffen werden. Doch in welcher Form bzw. von wem genau können/müssen diese vereinbart werden und wie lange sind die Wohnungseigentümer dann an die Vereinbarung gebunden? Zu diesen rechtlichen Aspekten hat der Oberste Gerichtshof (OGH) schon mehrmals Stellung genommen. Wie sieht die aktuelle Rechtsprechung des Gerichtshofs in diesem Zusammenhang aus?
Regelungsgegenstand
In einer Entscheidung hat der OGH bereits klargestellt, dass nur verfügbare allgemeine Teile der Liegenschaft Gegenstand von (vertraglichen oder gerichtlichen) Benützungsregelungen gemäß § 17 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sein können. Das heißt, es können also nur über Teile der Liegenschaft, die für eine ausschließliche Sondernutzung durch bestimmte Miteigentümer überhaupt geeignet sind, Vereinbarungen bzw. gerichtliche Entscheidungen getroffen werden. Einer solchen Eignung können rechtliche, aber auch faktische (insbesondere bauliche) Umstände entgegenstehen. Rechtlich nicht verfügbar ist ein allgemeiner Teil etwa dann, wenn an ihm Sondernutzungsrechte dritter Personen (zum Beispiel Mietverträge) bestehen. Faktisch (baulich) nicht verfügbar sind zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, auf deren Mitbenützung die übrigen Wohnungseigentümer angewiesen sind.
Bindungswirkung
Außerdem hat der Gerichtshof in diesem Zusammenhang festgehalten, dass ein durch eine Benützungsregelung eingeräumtes Nutzungsrecht nicht vom Miteigentum getrennt und verselbständigt werden kann. Benützungsregelungen können daher nur zwischen den Wohnungseigentümern selbst begründet werden und fortbestehen. Sie gehen im Falle eines Eigentümerwechsels nach § 17 Abs 3 S 1 WEG auf Rechtsnachfolger über. Zu beachten ist auch, dass keine Benützungsregelung vorliegt, wenn vereinbarungsgemäß Dritte begünstigt werden. Nach Ansicht des OGH handelt es sich in diesem Fall nämlich um die Einräumung einer persönlichen Dienstbarkeit, die im Zweifel mit dem Tod des Berechtigten untergeht (veröffentlicht in OGH 5 Ob 151/20x).
Auflösung im Außerstreitverfahren
Jede Benützungsregelung kann von den Miteigentümern aus wichtigen Gründen aufgelöst werden. In einer anderen Entscheidung hat das Höchstgericht betont, dass die Aufhebung einer Benützungsregelung aus wichtigem Grund im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren erfolgt. Bei bestehender Benützungsregelung bewirkt eine Antragstellung bezüglich der Aufhebung im Zweifel eine außerordentliche Kündigung einer bestehenden Regelung. Die Bindung daran erlischt aber erst mit Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung, was bedeutet, dass die Einbringung eines Antrags am Bestand der Benützungsregelung vorläufig nichts ändert. Die außergerichtliche Aufkündigung einer Benützungsregelung ist ebenso unwirksam wie deren Aufkündigung im Wege der Einbringung einer (Unterlassungs-)Klage (veröffentlicht in OGH 5 Ob 95/20m).
Fazit: Benützungsregelungen im Wohnungseigentum sind Sachverfügungen, die einer schriftlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bzw. einer rechtsgestaltenden Entscheidung des Außerstreitgerichts auf Antrag eines Wohnungseigentümers bedürfen. Die Entscheidung des Außerstreitgerichts kann auch in Abänderung einer bestehenden Benützungsregelung aus wichtigem Grund ergehen, wobei bis zur Rechtskraft der Entscheidung die Bindung der Wohnungseigentümer an die bestehende Benützungsregelung erhalten bleibt. Diese können nur zwischen Miteigentümern begründet werden und gehen bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Wohnungseigentümer über. Der OGH hat diesbezüglich einiges klargestellt und auch wir stehen Ihnen gerne bei Fragen in Zusammenhang mit bestehenden oder zukünftigen Benützungsregelungen zur Verfügung.
Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.
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