Verschmutzungen, Müll und die daraus resultierende Geruchsbelästigung ist nicht nur für andere Mieter eine Zumutung, sondern macht das Mietobjekt auch unattraktiv. Doch rechtfertigt das eine Kündigung? Worauf kommt es an?

Kündigung nach dem MRG

Ein Mietvertrag kann nicht ohne weiteres gekündigt werden. Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht aber bestimme Gründe vor, welche eine Kündigung rechtfertigen. Unterliegt das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, so sind diese zu beachten. Nach § 30 Absatz 2 Ziffer 3 MRG ist beispielsweise unleidliches Verhalten ein solcher Kündigungsgrund.

OGH: Abwägung im Einzelfall

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat sich unlängst mit einem Fall befasst, in welchem die ordnungswidrigen Müllentsorgung, die anhaltend massive Geruchsbelästigung und die Zustände im Haus zur Aufkündigung veranlassten. Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch anzunehmen ist, hängt nach Ansicht des Gerichtshofs immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Auch für die Frage, ob es sich bei einem konkreten Verhalten um ein unleidliches Verhalten nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG handelt, erfordert stets eine Abwägung im Einzelfall.

Beklagte Mieter können Argumente gegen die Verwirklichung dieser Kündigungsgründe vorbringen. Entscheidend ist, welche zum Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung erfüllt waren und ob der jeweilige Zustand fortdauert.

Frühere Rechtsprechung

In der Vergangenheit hat der OGH hat das Vorliegen des Kündigungsgrundes des erheblich nachteiligen Gebrauchs im Hinblick auf festgestellte monatelange Verschmutzungen durch eine ungewöhnlich große Anhäufung von Unrat und Abfällen bereits gebilligt. Ebenso wurde mehrfach ein unleidliches Verhalten in massiven Geruchsbelästigungen erblickt, wenn sie das bei Unternehmen dieser Art übliche und unvermeidbare Ausmaß übersteigen (veröffentlicht in OGH 9 Ob 19/21s).

Fazit: Ob ein Mietvertrag im Sinne des Mietrechtsgesetzes (MRG) wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs oder wegen unleidlichem Verhalten des Mieters aufgekündigt werden kann, ist stets im Einzelfall zu beurteilen. Dabei sind alle konkreten Umstände miteinzubeziehen. Ausschlaggebend ist aber, welche Kündigungsgründe zum Zeitpunkt der Aufkündigung vorlagen bzw. ob diese noch fortdauern. Massive Geruchsbelästigungen, unsachgemäße Müllentsorgung und dergleichen rechtfertigten nach der Rechtsprechung aber schon des Öfteren eine Aufkündigung.

Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.

Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.