In unseren Beiträgen (Kürzung von Geschäftsraummiete – Bestätigung durch die 2. Instanz (immobilienrecht-klagenfurt.at); Corona-Hilfsfonds – Zuschüsse ersetzen Zinsminderung nicht (immobilienrecht-klagenfurt.at); …) haben wir Sie bereits über die aktuelle Rechtslage bezüglich COVID-19 und Geschäftsraummieten informiert. Im so genannten Mietstreit spielen nun jedoch diverse Staatshilfen, die Unternehmer pandemiebedingt erhalten, eine immer größere Rolle. Viele betroffene Vermieter schauen bei den staatlichen Liquiditätshilfen nämlich durch die Finger. Umso heftiger ist nun die Diskussion hinsichtlich der Frage, ob Mieter ihnen Hilfsgelder weiterreichen müssen.
Worum geht es?
Beim angesprochenen Mietenstreit geht es um den Entfall bzw. die Minderung des Bestandzinses, wenn Geschäftslokale aufgrund der Pandemie nicht oder nur eingeschränkt benützbar sind (§§ 1104 f ABGB). Das betrifft sehr viele Betriebe, wobei unter anderem Gastronomie und Hotellerie sowie kleine Handelsbetriebe, die besonders stark von den Lockdowns getroffen wurden, zu den besonders betroffenen Branchen zählen. Die Folge sind massive Einnahmenausfälle bei Mietern wie Vermietern und das Problem, dass kommt Covidhilfen durchwegs auf „operativ tätige“ Unternehmen beschränkt sind. Das bedeutet mit anderen Worten, dass viele Mieter von Geschäftslokalen Staatshilfen in Anspruch nehmen können, die meisten Vermieter jedoch nicht.
Kein Automatismus
Ob Vermieter einen Anspruch darauf haben, dass Mieter ihnen solche Hilfsgelder quasi durchreichen, wird vom Finanzministerium (BMF) beantwortet, welches einen derartigen Automatismus verneint. Dazu betonte das BMF, dass die Verordnungen (beispielsweise jene über die Gewährung eines Fixkostenzuschusses) den Antragsteller nicht verpflichten, den Zuschuss 1:1 für diejenigen Fixkosten zu verwenden, die im Antrag geltend gemacht wurden. Auch werden durch die Zuschüsse, so das BMF, nicht 100 Prozent der Fixkosten ersetzt. Auf die Rechtsansprüche zwischen Vertragspartnern hat es somit keinerlei Auswirkungen, ob einer von beiden einen staatlichen Zuschuss bezieht oder nicht. Maßgeblich dafür ist allein das zugrunde liegende Vertragsverhältnis. Sollten sich solche Ansprüche als strittig herausstellen, ist es unabhängig von allfälligen Förderungen Aufgabe der Gerichte, dies zu klären. Darauf läuft es gerade beim Thema Bestandzinsentfall oder -minderung wohl oft hinaus.
Schadensminderungspflicht
In anderer Hinsicht besteht jedoch durchaus ein Zusammenhang zwischen Zuschuss und Kosten, auch das stellte das BMF klar: Unternehmen, die den Zuschuss beantragen, dürfen dabei nämlich nur tatsächliche Fixkosten geltend machen. Außerdem entsteht eine Verpflichtung zur Rückzahlung, wenn die Berechnungsgrundlagen nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. An diesem Punkt kommt die so genannte „Schadensminderungspflicht“ ins Spiel, wonach Antragsteller zumutbare Maßnahmen setzen müssen, um ihre Fixkosten (und damit die Höhe des Zuschusses) möglichst gering zu halten. Bei anderen Förderungen, wie Verlustersatz oder Umsatzersatz für November und Dezember 2020, gelten andere Berechnungsgrundlagen, ihre Höhe hängt nicht von den Fixkosten ab. Daher gibt es dort auch keine Schadensminderungspflicht wie beim Fixkostenzuschuss.
Zurück zur Schieflage
Allen Hilfen gemeinsam ist allerdings, dass sie den Zweck haben, pandemiebedingte Liquiditätsengpässe bei einem definierten Kreis von Unternehmen zu überbrücken. Das ergibt sich aus dem ABBAG-Gesetz, das die Rechtsgrundlage für die Tätigkeit der Cofag (COVID-19-Finanzierungsagentur des Bundes GmbH) bildet. „Finanzielle Maßnahmen (…) dürfen nur zugunsten von Unternehmen gesetzt werden, die ihren Sitz oder eine Betriebsstätte in Österreich haben und ihre wesentliche operative Tätigkeit in Österreich ausüben“, heißt es dort. Genau das führt zurück zur Schieflage zwischen Mietern und Vermietern bei den überlebenswichtigen Liquiditätshilfen. Diese ist nicht zuletzt in dieser Regelung begründet.
Fazit: Weil viele Mieter von Geschäftslokalen Staatshilfen in Anspruch nehmen können, die meisten Vermieter jedoch nicht, stellt sich die Frage, ob daraus ein Recht des Vermieters folgt, vom Mieter die Herausgabe von Hilfsgeldern zu verlangen? Das BMF verneint einen solchen Automatismus und betont, dass für Rechtsansprüche zwischen den Vertragspartnern das zugrunde liegende Vertragsverhältnis maßgeblich ist. Zwar gibt es sehr wohl einen Zusammenhang zwischen Zuschuss und Kosten, doch letztlich verfolgen alle Hilfen den Zweck, pandemiebedingte Liquiditätsengpässe bei einem definierten Kreis von Unternehmen zu überbrücken. Unser Statement: Die Schieflage zwischen Mietern und Vermietern bei den überlebenswichtigen Liquiditätshilfen wird sich wohl nicht über das Zivilrecht und den Mietenstreit lösen lassen. Daran etwas zu ändern, bleibt ein Thema für die Politik, während es an den Gerichten liegt, strittige Rechtsansprüche zwischen Parteien von (Miet-) Vertragsverhältnissen zu klären.
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