Mietobjekte verändern sich im Laufe der Jahre, sei es durch Umbauten oder Erhaltungsarbeiten. Vor allem bei älteren Gebäuden werden oft Einbauten neuerer Anlagen, wie z.B. Aufzügen, notwendig. Doch kann einem Mieter, der schon vor den erfolgten baulichen Veränderungen im Haus gelebt hat, untersagt werden, diese zu nutzen?

Erst kürzlich ging es um die Frage, ob ein Mieter, der schon seit vielen Jahren in einem Haus wohnt, verboten werden kann, den neu eingebauten Aufzug zu nutzen, wenn diesbezüglich im Vertrag nichts vereinbart wurde. Ursächlich für einen solchen Konflikt können beispielsweise Zerwürfnisse mit dem Vermieter sein, der mit „Verboten“ dieser Art unter Umständen sogar einen „freiwilligen“ Auszug bezwecken möchte.

Schikane?

Der Oberste Gerichtshof (OGH) wandte sich der Thematik zu und betonte, dass stets im Einzelfall entschieden werden muss, allerdings nicht von vornherein Schikane seitens des Vermieters angenommen werden darf. Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, so kann bei Neueinbau eines Aufzugs, den der Vermieter bzw. Eigentümer des Hauses aus eigenen Mitteln einbauen lässt, nicht automatisch auf ein Mitbenützungsrecht des Mieters geschlossen werden. Lässt sich der Aufzug beispielsweise nur mit einem speziellen Schlüssel oder Chip nutzen, so kann dies auch zulässig sein, wenn nicht dringende Bedürfnisse der Mieter entgegenstehen.

Vertrag nicht erzwingbar

Jederzeit möglich ist eine vertragliche Vereinbarung oder Ergänzung im Mietvertrag, ein Kontrahierungszwang besteht, so der Gerichtshof, allerdings nicht. Eine Herausgabe des Schlüssels für den Lift kann daher zunächst nicht erzwungen werden. Schließlich war der Aufzug auch in den Jahren davor nicht dringend erforderlich bzw. war der Mietvertrag ohne einen solchen aufrecht.

Der OGH stellte damit folgendes fest: „Liegt weder ein gesetzlich angeordneter Kontrahierungszwang vor, noch lässt er sich aus einer marktbeherrschenden Stellung des Anbieters ableiten, kann sich im privaten Bereich die Pflicht zum Abschluss eines Vertrags nur aus dem Verbot des Rechtsmissbrauchs ergeben.“ Kann sich der Mieter auf einen konkret drohenden Schaden berufen, käme eine Ausnahme in Betracht, sodass die Liftnutzung im konkreten Einzelfall nicht untersagt werden könnte. Mangels eines solchen, liegt seitens des Vermieters keine Schikane vor (veröffentlicht in OGH 8 Ob 83/21w).

Fazit: Baut der Vermieter einen Aufzug aus eigenen Mitteln ein und liegt weder ein gesetzlich angeordneter Kontrahierungszwang vor, noch lässt er sich aus einer marktbeherrschenden Stellung des Anbieters ableiten, kann sich im privaten Bereich die Pflicht, die Liftnutzung in den Mietvertrag mitaufzunehmen, nur aus dem Verbot des Rechtsmissbrauchs ergeben. VORSICHT: Wenn im Einzelfall kein konkret drohender Schaden für den Mieter in Betracht kommt, kann dem Vermieter unter Umständen keine Schikane vorgeworfen werden.

 

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