Kaufpreisschaden wegen unterlassener Anzeige

Sind juristische Personen oder unternehmerisch tätige (eingetragene) Personengesellschaften Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit, so müssen auch diese die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) beachten. Dieses sieht Anzeigepflichten für gewisse Umstände vor. Doch müssen die vertretungsbefugten Organe auch Änderungen ihrer (internen) rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten anzeigen? Bejahendenfalls – was wird damit bezweckt?

Anzeigepflicht?

§ 12a Absatz 3 MRG sieht vor, dass die vertretungsbefugten Organe einer juristischen Person oder unternehmerisch tätigen eingetragenen Personengesellschaft, die Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit ist, verpflichtet sind, Änderungen ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Diese Anzeigepflicht bezweckt den Schutz des jeweiligen Vermieters, der vor Vermögensschäden infolge unterlassener Anhebung des Hauptmietzinses auf den angemessenen Hauptmietzins bewahrt werden soll. Es handelt sich dabei um eine aus dem Bestandvertrag abgeleitete Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter anhebungsrelevante Tatbestände mitzuteilen. Der Schadenersatzanspruch gegen die Mietergesellschaft, der aus der Verletzung dieser Pflicht abgeleitet wird, ist daher vertraglicher Natur.

Kaufpreisschaden

Auch der Oberste Gerichtshof (OGH) befasste sich unlängst wieder mit dieser Thematik und betonte, dass ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, im Schutzbereich des § 12a MRG liegt, weil durch diese Bestimmung die Möglichkeit der Einhebung eines angemessenen Hauptmietzinses und der „Einpreisung“ des dadurch erhöhten Ertragswerts der Liegenschaft bei deren Verwertung gewährleistet werden soll.

Der Entscheidung des Gerichtshofs zufolge ist in diesem Zusammenhang auch zu beachten, dass keine Verletzung der Schadensminderungspflicht vorliegt, wenn ein risikobehafteter Rechtsweg deshalb nicht beschritten wird, weil die Rechtslage problematisch ist. Ein solcher Fall ist (auch angesichts eines vorliegend sehr hohen Kostenrisikos) gegeben, wenn trotz vom Käufer erhaltener Mietzinsliste unklar ist, ob die betreffende Kalkulation des Kaufpreises zum Inhalt des Geschäfts mit dem Käufer gemacht wurde oder es sich um einen bloßen Motivirrtum handelt.

Die Schadenersatzpflicht für die aus der mangelnden Information des Vermieters über einen Machtwechsel nach § 12a MRG entstehenden Folgen ist generell anerkannt. Während sich die betreffenden Fälle bislang aber insbesondere auf einen Schaden aus entgangenem Hauptmietzins (etwa wegen Verjährung) erstreckten, unterstellt der OGH vorliegend auch einen unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen resultierenden Kaufpreisschaden dem Schutzbereich dieser Norm (veröffentlicht in OGH 4 Ob 128/20g).

Fazit: Nach § 12a Absatz 3 MRG müssen die vertretungsbefugten Organe einer juristischen Person oder unternehmerisch tätigen eingetragenen Personengesellschaft, die Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit ist, Änderungen ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Ein Kaufpreisschaden, der unmittelbar aus zu geringen Mieterlösen herrührt, weil ein Machtwechsel vom Mieter nicht mitgeteilt wurde, liegt dem OGH zufolge im Schutzbereich dieser Bestimmung. Dieses Ergebnis entspricht nicht nur einer wirtschaftlichen Betrachtung der Kaufpreisbildung, sondern rückt auch die Wichtigkeit einer umgehenden Anzeige des Machtwechsels in den Vordergrund. Gerade vertretungsbefugten Organen juristischer Personen ist daher zu empfehlen, relevante Umstände und eine allfällige Anzeigepflicht womöglich laufend zu bedenken, um sich nicht dem Vorwurf der Verzögerung auszusetzen.

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