Immobilienveranlagung – Rücktrittsrecht bei fehlender schriftlicher Bestätigung?

Entscheidet man sich für eine Veranlagung in Immobilien, so sieht § 9 Ziffer 3 Kapitalmarktgesetz 2019 (KMG 2019) vor, dass dem Anleger der Erwerb der Veranlagung in schriftlicher Form zu bestätigen ist. In welchem Umfang muss die Bestätigung ausgestellt werden und welche rechtlichen Konsequenzen gibt es, wenn sie nicht alle wesentlichen Merkmale aufweist? Besteht ein Rücktrittsrecht vom Vertrag, wenn der Erwerb gar nicht bestätigt wurde?

Wesentliche Merkmale

In einer erst kürzlich ergangenen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) wurde festgehalten, dass eine Veranlagung in Immobilien zwingend in schriftlicher Form bestätigt und dem Anleger ausgehändigt werden muss. Die Bestätigung hat die wesentlichen Merkmale der Veranlagung zu enthalten. Gemeint sind damit insbesondere deren Gegenwert, die Rechtsstellung des Anlegers, das Publikationsorgan und das Datum der Veröffentlichung des Prospekts sowie allfällige sonstige Angaben nach dem KMG 2019.

Erhält der Anleger keine schriftliche Bestätigung über die wesentlichen Merkmale der Veranlagung, fehlen also beispielsweise Informationen über seine Rechtsstellung oder das Publikationsorgan, so könnte eventuell schon deshalb ein gänzliches Fehlen der erforderlichen Bestätigung angenommen werden. Davon ist jedoch dem Gerichtshof zufolge mit Sicherheit auszugehen, wenn selbst Urkunden oder die Zahlungseingangsbestätigung samt Beteiligungszertifikat fehlen. In einem solchen Fall liegt keine ausreichende schriftliche Bestätigung der Immobilienveranlagung vor.

Rücktrittsrecht?

Gemäß § 21 Absatz 2 KMG 2019 können Verbraucher vom Vertrag zurücktreten, wenn ihnen der Erwerb einer Veranlagung in Immobilien nicht bestätigt wurde. Nach der Rechtsprechung kann dieses Rücktrittsrecht aber nur gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner geltend gemacht werden. Erfolgt die Veranlagung in Immobilien beispielsweise über eine Treuhandkonstruktion, wobei der Anleger Treugeber ist, so steht das Rücktrittsrecht gegenüber dem Treuhänder zu.

Zu beachten ist außerdem, dass dieses Rücktrittsrecht weitgehend dem § 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) nachgebildet ist. Deshalb wirkt auch der Rücktritt nach dem KMG 2019 ex-tunc, also rückwirkend (veröffentlicht in OGH 9 Ob 49/20a).

Fazit: Eine Veranlagung in Immobilien muss dem Anleger zwingend in schriftlicher Form bestätigt werden. Die Bestätigung hat alle wesentlichen Merkmale der Veranlagung zu enthalten. Bei Fehlen eines oder mehrerer entscheidender Merkmale liegt keine ausreichende schriftliche Bestätigung der Immobilienveranlagung vor. In diesem Fall steht Verbrauchern ein Rücktrittsrecht vom Vertrag zu, welches dem KSchG nachgebildet wurde und daher auch ex-tunc wirkt. Wir beraten Sie gerne hinsichtlich der Fragen, ob ein Rücktrittsrecht besteht bzw. wem gegenüber es geltend gemacht werden muss und ob die Bestätigung der Immobilienveranlagung im Einzelfall inhaltlich ausreichend ist.

Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

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