Der Wohnungseigentumsbewerber und seine Abwehrrechte

Wird unberechtigt in das Eigentumsrecht eingegriffen, so steht die Eigentumsfreiheitsklage zu.  Unter welchen konkreten Voraussetzungen kann diese Klage erhoben werden und steht sie auch einem Wohnungseigentumsbewerber zu, dem die zugesagte Wohnung bereits übergeben wurde, obwohl er noch nicht Miteigentümer ist?

Aktivlegitimiert ist jedenfalls der Eigentümer, wobei der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer kürzlich ergangenen Entscheidung festgestellt hat, dass auch ein Wohnungseigentumsbewerber, der noch nicht Miteigentümer, zu dessen Gunsten aber eine solche Zusage angemerkt ist, ab Bezug des wohnungseigentumstauglichen Objekts größtenteils die Rechte eines Miteigentümers hat. Diese stehen ihm zu, sobald die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums zu seinen Gunsten im Grundbuch angemerkt ist. Somit steht dem Wohnungseigentumsbewerber, dem die zugesagte Wohnung übergeben wurde, auch die Klage nach § 372 ABGB analog zu. Diese knüpft an den verlorenen Besitz an und setzt oder zumindest Mitbesitz an den Teilen der Liegenschaft, deren Beeinträchtigung behauptet wird, voraus.

Voraussetzung für eine erfolgreiche publizianische Klage ist jedoch auch, dass der Störer eigenmächtig tätig wird. Zwar ist jeder Miteigentümer, selbst wenn er nur die Minderheit der Anteile repräsentiert, grundsätzlich berechtigt, eigenmächtige Eingriffe auch eines anderen Miteigentümers in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage gegen Störer abzuwehren, allerdings fehlt dem Eingriff eines Dritten die Eigenmacht schon dann, wenn nur ein Teilhaber den Eingriff gestattet hat.

Zur Geltendmachung von jeglichen Ansprüchen eines Wohnungseigentumsbewerbers ist außerdem erforderlich, dass ihm das Objekt tatsächlich übergeben wurde. Der OGH spricht dem Bewerber mit der Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Gestaltungsmöglichkeiten zu. Voraussetzung ist dabei, dass sich diese konkret auf seine Person beziehen. Ab diesem Zeitpunkt kann er gewisse Ansprüche eigenständig geltend machen. Tritt ein weiteres Tatbestandsmerkmal hinzu, nämlich, dass schlichtes Miteigentum an der Liegenschaft begründet ist, kann er zudem die übrigen wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen gerichtlich durchsetzen. Zuletzt müssen noch die sachenrechtlichen Bestimmungen berücksichtigt werden, welche neben dem letzten ruhigen Besitz auch die Redlichkeit und Echtheit erfordern. In Konstellationen mit Besitzstörungsansprüchen von Wohnungseigentumsbewerbern ist jedoch in erster Linie darauf abzustellen, ob einerseits das Objekt tatsächlich an den Bewerber übergeben wurde und andererseits, ob es nicht von einem anderen Bewerber genehmigt wurde (veröffentlicht in OGH 5 Ob 60/20i).

Fazit:  Die Eigentumsfreiheitsklage kann (nur) gegen einen unberechtigten Eingriff in das Eigentumsrecht erhoben werden. Sie setzt Eigenmacht des Störers voraus. Der OGH billigt dem Wohnungseigentumsbewerber, dem die zugesagte Wohnung übergeben wurde, die Eigentumsfreiheitsklage analog zu, die an den verlorenen Besitz anknüpft. Voraussetzung für eine erfolgreiche publizianische Klage ist Besitz oder zumindest Mitbesitz. Kontaktieren Sie uns gerne bei Fragen in Bezug auf solche „Störungen“, denn dem Eingriff eines Dritten fehlt die Eigenmacht schon dann, wenn nur ein Teilhaber den Eingriff gestattet hat.

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