Manche Rechte oder Belastungen, die eine bestimmte Liegenschaft betreffen, erzeugen erst Wirkung gegenüber Dritten (und nicht bloß zwischen den Vertragspartnern), wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Das gilt auch für so genannte „Reallasten“. Doch wie genau werden diese definiert, welche Rechte/Beschränkungen können als solche begründet werden und was ist erforderlich, damit eine entsprechende grundbücherliche Einverleibung erfolgen kann?
Definition
Lehre und Rechtsprechung definieren die Reallast als die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, in der Regel wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers. Die Rechtsprechung schließt die Begründung neuer Reallasten zwar nicht aus, fordert aber eine Bezugnahme auf historische Vorbilder. Handelt es sich um Leistungen, die weder periodisch zu erbringen sind noch mit dem Ertrag der Liegenschaft in Zusammenhang stehen, ist eine Reallast nur dann anzunehmen, wenn ihr Versorgungszweck außer Zweifel steht.
Erst kürzlich hat der Oberste Gerichtshof (OGH) diesbezüglich festgestellt, dass Vorschriften über die Beschaffenheit jener Leistungen, die den Inhalt einer Reallast bilden können, fehlen. Daraus darf jedoch, wie der Gerichtshof betont, nicht einfach abgeleitet werden, dass Beschränkungen jedweden Inhalts als Reallast begründet werden könnten. Vielmehr ist nach dem im Sachenrecht herrschenden Typenzwang eine enge Auslegung erforderlich. Es reicht beispielsweise nicht aus, dass die Verpflichtung ein „wichtiges wirtschaftliches Bedürfnis“ des Berechtigten betrifft. So ist eine gesetzlich nicht vorgesehene Verdinglichung eines obligatorischen Rechtsverhältnisses grundsätzlich nicht möglich. In der Lehre wird teilweise die Auffassung vertreten, dass auch eine Verpflichtung zu einer einmaligen Leistung eine Reallast sein kann, doch dann müssen historische Vorbilder in der Rechtsprechung gefunden und ein möglichst enger Bezug zu diesen hergestellt werden.
Bestimmte Nutzungsart als Reallast?
Auch zur Frage, ob eine bestimmte Art der Nutzung als Reallast verbüchert werden kann, liegt gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung vor. So wurde beispielsweise schon entschieden, dass die Verpflichtung zur immerwährenden Stilllegung einer Fabrik nicht als Reallast einverleibt werden kann oder, dass eine Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Gemeinde, die zur Nutzung eines Grundstücks als Hauptwohnsitz oder zu touristischen Zwecken verpflichtet, keine positive Leistungspflicht begründet. Weil damit keine für die Reallast geforderte positive Leistung des Grundeigentümers verbunden ist, reicht auch eine vereinbarte Errichtungspflicht nicht aus, um eine Wertung als Reallast rechtfertigen zu können (veröffentlicht in OGH 5 Ob 219/20x).
Fazit: Die Reallast wird als die dinglich wirkende Belastung eines Grundstücks mit der Haftung für positive, in der Regel wiederkehrende Leistungen des jeweiligen Grundeigentümers definiert, wobei auch eine einmalige Verpflichtung eine Reallast sein kann. Aus dem Fehlen von Vorschriften über die Beschaffenheit jener Leistungen, die den Inhalt einer Reallast bilden können, ist nicht abzuleiten, dass Beschränkungen jedweden Inhalts als Reallast begründet werden könnten. Dass die Verpflichtung ein „wichtiges wirtschaftliches Bedürfnis“ des Berechtigten betrifft, reicht dafür nicht aus. Wir beraten Sie gerne in Zusammenhang mit der Einverleibung von dinglichen Rechten bzw. Belastungen, denn grundsätzlich ist eine gesetzlich nicht vorgesehene Verdinglichung eines obligatorischen Rechtsverhältnisses nicht möglich.
Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.
Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.
