Mit wochenlangen wiederholten Lockdowns und den damit verbundenen Maßnahmen haben Unternehmen schon fast ein Jahr zu kämpfen. Auch dazwischen lief der Geschäftsbetrieb auf Sparflamme und das zeigt sich nun bei den Geschäftsraummieten. Wegen der Pandemie sind Vermieter mit teils massiven Mietausfällen konfrontiert. Einige Fälle landeten bereits vor Gericht. Doch was ist der rechtliche Hintergrund des Konflikts und haben Vermieter im Rechtsstreit eine Chance?

Rechtlicher Hintergrund des Konflikts ist eine Regelung im ABGB, die das Risiko höherer Gewalt den Vermietern auferlegt. Gemäß § 1104 ABGB ist nämlich kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten, wenn die in Bestand genommene Sache wegen eines außerordentlichen Zufalls unbenützbar wird. Beispiele für einen solchen Zufall sind Feuer, Krieg oder Seuche. Die Bestimmung legt weiter fest, dass die Mieter einen Anspruch darauf haben, dass ihnen „ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses“ erlassen wird, wenn ein „beschränkter Gebrauch“ weiterhin möglich ist.

Was das für die derzeitige Pandemiesituation bedeutet, ist trotz des klaren Wortlauts der Bestimmung umstritten. Viele Mieter, deren Umsätze weggebrochen sind, sehen sich im Recht, wenn sie keinen oder weniger Mietzins zahlen. Vermieter argumentieren teilweise dagegen, denn auch so etwas gehöre zum unternehmerischen Risiko. In einigen Fällen wurde von den Mietern, quasi als Ausgleich für die Zinsminderung, eine anteilige Herausgabe von staatlichen Hilfsgeldern verlangt.

Erste (noch nicht rechtskräftige) Urteile geben der Mieterseite recht und ein von der Wirtschaftskammer veröffentlichtes Rechtsgutachten stärkt die Position der Mieter. Auch ältere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) zur Zinsminderung stützen diese Rechtsansicht (z.B.: OGH 8 Ob 141/18w, OGH 1 Ob 306/02k, OGH 3 Ob 618/53, OGH 5 Ob 440/58).

Dem Gutachten zufolge sollen Vermieter auch keinen Anspruch darauf haben, staatliche Unterstützungsmaßnahmen wie Fixkostenzuschuss oder Umsatzersatz zu partizipieren, denn diese verfolgen den Zweck, den eingemieteten Unternehmen das Überleben zu sichern. Doch auch diesbezüglich gehen die (Rechts-)Meinungen auseinander und es gibt durchaus Argumente für einen Herausgabeanspruch von Hilfsgeldern (z.B. stellvertretendes commodum). Zu beachten ist jedoch, dass trotz alldem zumindest jene, die keinen Unternehmerstatus haben, bislang keine staatlichen Coronahilfen erhalten haben und eine Herausgabe hier gar nicht in Frage kommt. Ob sich das noch ändern wird, ist eine politische Frage und ob das mieterfreundliche Gutachten vor Gericht „durchschlägt“ oder es doch Entscheidungen zugunsten der Vermieter geben wird, wird sich zeigen.

 

Fazit: Coronabedingt sind Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten teils mit massiven Mietausfällen konfrontiert. Rechtlicher Hintergrund ist § 1104 ABGB, wonach das Risiko höherer Gewalt den Vermietern auferlegt wird. Wie das in der derzeitigen Pandemiesituation in Einzelfällen ausgelegt werden muss, ist strittig. Jedenfalls lassen sich Argumente für beide Seiten finden. Was sich politisch noch ändern wird und welchen Einfluss das auf Gerichtsentscheidungen haben wird, bleibt abzuwarten.

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