In einem Badezimmer, das eine zeitgemäße Ausstattung aufweist, muss es jedenfalls Warmwasser und die Möglichkeit geben, die Raumluft zu beheizen. Fehlt in einem Mietobjekt der Heizkörper dafür, so ist fraglich, ob ein Mieter einen so offenkundigen Mangel rügen muss und wie lange er im Falle eines befristeten Bestandsverhältnisses Zeit hätte, den Vermieter darauf hinzuweisen.
Mit dieser Frage befasste sich der Oberste Gerichtshof (OGH) erst kürzlich und entschied, dass eine Mängelrüge des Mieters nur dann rechtzeitig kommt, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Bei befristeten Bestandsverhältnissen entspricht der Mieter seiner Rügeobliegenheit daher nur dann, wenn er die Rüge so rechtzeitig erhebt, dass der Vermieter den Mangel noch vor Vertragsende beheben kann.
Mangel auch für den Vermieter offenkundig
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang das Argument, dass ein vorhandener Heizkörper im Badezimmer ein Merkmal der Ausstattungskategorie C ist, welche auch dem Mietzins zugrunde liegt. Wenn die Heizungsmöglichkeit nicht besteht, muss auch für den Vermieter offenkundig sein, dass ein entscheidendes Kategoriemerkmal fehlt und der Mietzins anzupassen wäre. Fraglich ist dann, ob ein Mieter den Mangel trotzdem eigens beanstanden muss. Nach Ansicht des OGH sind die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals und auch das Fehlen eines zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit vom Mieter zu rügen. Das gilt unabhängig davon, ob es sich dabei um einen Mangel handelt, der für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags offenkundig sein musste.
Wann muss gerügt werden?
Wird das Fehlen der Heizmöglichkeit im Badezimmer beispielsweise im Rahmen eines Antrags an ein Gericht oder eine Schlichtungsstelle zur Überprüfung des Hauptmietzinses geltend gemacht, so ist darin nur dann eine gesetzeskonforme Mängelrüge zu sehen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Andernfalls kommt die Rüge zu spät und eine Mietzinsanpassung kann nicht mehr darauf gestützt werden (veröffentlicht in OGH 5 Ob 146/20m).
Fazit: Bei befristeten Mietverhältnissen entspricht der Mieter seiner Rügeobliegenheit nur, wenn er sie vor Beendigung des Mietverhältnisses erhebt und die Anzeige so rechtzeitig erfolgt, dass der Mangel (die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals) noch vor Vertragsende behoben werden kann. Die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals und auch das Fehlen eines zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit sind vom Mieter zu rügen, unabhängig davon, ob es sich dabei um einen Mangel handelt, der für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags offenkundig sein musste. Daher unser Rat: Auf Mängel bereits dann hinweisen, wenn sie auftreten bzw. einem selbst bekannt werden.
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