Als Wohnungsmieter ist man zunächst (miet-)vertraglich gebunden. Wie lange die Bindung ist, kommt auf den jeweiligen Vertragsinhalt an. Doch gibt es eine Schranke für unangemessen lange Bindungen? Wie sieht es bei mehrjährigen Kündigungsverzichten aus? Inwiefern sind hier verbraucherschutzrechtliche Grenzen zu beachten?
Mietrechtsgesetz
Nach § 29 Absatz 2 Mietrechtsgesetz (MRG) kommt dem Mieter ab Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses Recht zu, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gerichtlich oder schriftlich zu kündigen. Dieses Recht steht nur Mietern eines befristeten Wohnungsmietvertrags zu, der dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt. Es handelt sich um ein unverzichtbares und unbeschränkbares Recht, sodass für den Mieter letztlich eine Bindung an den Mietvertrag im Ausmaß von lediglich 16 Monaten besteht.
Bisherige mietrechtliche Rechtsprechung
Die Rechtsprechung hat in der Vergangenheit wiederholt eine analoge Anwendung dieser Bestimmung auf unbefristete Vertragsverhältnisse abgelehnt und bei Wohnungsmietverträgen selbst einen fünfjährigen Kündigungsverzicht für zulässig und wirksam erklärt. Begründet wurde dies damit, dass zwischen der Befristung des Mietverhältnisses, die dem Mieter mit dem Einritt des Termins die Wohn- oder Erwerbsmöglichkeit nimmt und dem vertraglich erst geschaffenen Kündigungsverzicht, der nichts am Recht des Mieters ändert, im Mietobjekt weiter zu verbleiben, wertungsmäßig ein Unterschied besteht.
Aktuelle verbraucherschutzrechtliche Entscheidung
Unlängst hat der Oberste Gerichtshof (OGH) jedoch die Zulässigkeit der Vereinbarung von längerfristigen (drei- bzw. fünfjährigen) Kündigungsverzichten in Unternehmer-Verbraucher-Geschäften für unwirksam erklärt. Nach dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sind für den Verbraucher besonders solche Vertragsbestimmungen jedenfalls nicht verbindlich, nach denen sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist ausbedingt, während deren der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist. Es ist eine Interessensabwägung vorzunehmen, bei welcher auch auf die Wertungen des § 29 Absatz 2 MRG Bedacht zu nehmen ist (veröffentlicht in OGH 9 Ob 13/21h).
Fazit: Die Vereinbarung von längerfristigen (drei- bzw. fünfjährigen) mietrechtlichen Kündigungsverzichten ist in Unternehmer-Verbraucher-Geschäften unwirksam. Diese Entscheidung verdeutlicht, dass sich die bisherige Rechtsprechung mit verbraucherschutzrechtlichen Aspekten noch nicht auseinandergesetzt hat. Unserer Ansicht nach wird die aktuelle Entscheidung des OGH große Auswirkungen auf die Vertragspraxis haben. Bis dato wurden nämlich bei unbefristeten Wohnungsmietverträgen in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG durchaus häufig mehrjährige Kündigungsverzichte von (Wohnungs-)Mietern vereinbart.
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