Beim Mit- und Wohnungseigentum können die Mindestanteile nach einiger Zeit auch neu festgesetzt werden. Doch auf welcher Grundlage und in welcher Form ist das möglich? Was ist zu beachten und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein? Ist es möglich, Anteilsverschiebungen durch bloße Berichtigung im Grundbuch vorzunehmen?
Nutzwertneufestsetzung
Grundsätzlich ist die Grundlage für eine Änderung der Mindestanteile im Sinne des § 2 Absatz 9 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Nutzwertneufestsetzung. Das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) unlängst betont. Die Nutzwerte können entweder einvernehmlich oder durch das Gericht neu festgesetzt werden. Die einvernehmliche Änderung der Nutzwerte erfolgt auf Basis eines neuen Nutzwertgutachtens eines dazu qualifizierten Sachverständigen. Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Nutzwertgutachtens schriftlich und öffentlich beglaubigt zustimmen. Eine Neufestsetzung der Nutzwerte durch das Gericht kommt nur bei gravierenden Unrichtigkeiten der ersten Nutzwertermittlung sowie bei nachträglichen Änderungen der für die Nutzwertermittlung relevanten Umstände in Betracht. § 9 Absatz 2 WEG zählt dabei bestimmte Gründe auf, die zum Teil befristet und an eine Bagatellgrenze gebunden sind.
Bloße Berichtigung im Grundbuch?
Zur Erleichterung der Änderung von Mindestanteilen normiert § 10 Absatz 3 WEG unter bestimmten (restriktiven) Bedingungen die Möglichkeit, Anteilsverschiebungen im Grundbuch durch bloße Berichtigung vorzunehmen. Sollen die Miteigentumsanteile aufgrund einer gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung geändert werden, so kann dies bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum durch Berichtigung geschehen. Wenn die Berichtigung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 % führt, ist sie auf Antrag auch nur eines der von der Änderung betroffenen Miteigentümer vorzunehmen. Einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder Buchberechtigten bedarf es in diesem Fall nicht. Wird hingegen ein Miteigentumsanteil durch die Berichtigung um mehr als 10 % geändert, so ist die Berichtigung nur mit Zustimmung aller Miteigentümer und derjenigen Buchberechtigten zulässig, die Rechte an einem Miteigentumsanteil haben, der durch die Berichtigung kleiner wird (veröffentlicht in OGH 5 Ob 234/20b).
Fazit: Bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum ist es möglich, eine Änderung der Miteigentumsanteile durch bloße Berichtigung im Grundbuch vorzunehmen. Diese setzt eine vorangegangene gerichtliche oder einvernehmliche Neufestsetzung der Nutzwerte voraus. Dann kommt es darauf an, ob die Berichtigung bei einem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung über 10 % führt. In diesem Zusammenhang beraten wir Sie gerne im Einzelfall, denn bejahendenfalls sind (strenge) Zustimmungserfordernisse einzuhalten. So genügt beispielsweise die bloße Vorlage eines neuen Nutzwertgutachtens ohne gleichzeitigen urkundlichen Nachweis der (schriftlichen und öffentlich beglaubigten) Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht.
Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.
Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und erstellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.
