Wenn der Bestandsvertrag stillschweigend erneuert wird

Befristete Bestandsverträge laufen nach einer bestimmten Zeit aus. Ein solches Auslaufen kann automatisch an den Fristablauf oder an eine vertraglich bedungene Aufkündigung gekoppelt sein. Natürlich können Bestandsverträge auch ausdrücklich bzw. durch Vereinbarung der Parteien erneuert werden. Doch wie sieht es mit einer stillschweigenden Erneuerung aus? Unter welchen Voraussetzungen ist sie möglich und wie könnte der Vertragspartner diese verhindern?

Vorläufige Aufkündigung bedungen oder nicht

Nach § 1114 ABGB kann der Bestandvertrag nicht nur ausdrücklich, sondern auch stillschweigend erneuert werden. Ist im Vertrag eine vorläufige Aufkündigung bedungen worden, so wird er durch die Unterlassung der gehörigen Aufkündigung stillschweigend erneuert. Ist keine Aufkündigung bedungen worden, so geschieht eine stillschweigende Erneuerung, wenn der Bestandnehmer nach Verlauf der Bestandzeit fortfährt, die Sache zu gebrauchen oder zu benützen und der Bestandgeber es dabei ohne Widerworte belässt.

Voraussetzungen

In diesem Punkt sollte man etwas konkreter werden, denn nach § 569 Zivilprozessordnung (ZPO) sind Bestandverträge, welche durch den Ablauf der Zeit erlöschen, ohne dass es zur Auflösung des Vertrags oder zur Verhinderung seiner stillschweigenden Erneuerung einer Aufkündigung bedarf, nicht automatisch als stillschweigend erneuert anzusehen. Nur, wenn der Bestandnehmer fortfährt, den Bestandgegenstand zu gebrauchen oder zu benützen und der Bestandgeber es dabei bewenden lässt, indem er binnen 14 Tagen nach Ablauf der Bestandzeit keine Klage auf Zurückstellung erhebt, kann von einer stillschweigenden Erneuerung ausgegangen werden. Auch dem Bestandnehmer stünde es zu, innerhalb dieser 14 Tagesfrist Klage auf Zurücknahme des Bestandgegenstands zu erheben und damit die Erneuerung zu verhindern.

Nach § 1115 ABGB geschieht eine stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrags unter jenen Bedingungen, unter welchen der Vertrag vorher abgeschlossen wurde. Es wird somit kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern der alte Vertrag ohne inhaltliche Änderung verlängert. Dieser bleibt für die Regelung des Verhältnisses zwischen den Vertragsparteien auch weiterhin maßgebend. Die ursprünglichen Vertragsbestimmungen über Bestandzins, Nebenabreden, Kündigungsbeschränkungen oder ein Weitergaberecht bleiben weiter gültig.

Ernstliche Ablehnung

Die in den §§ 1114 f ABGB, § 569 ZPO aufgestellte Vermutung über die Erneuerung des Bestandvertrags wird durch jeden Vorgang widerlegt, durch den ein Vertragspartner seinen Willen, die stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass bei objektiver Würdigung kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung der Vertragserneuerung aufkommt. Das kann durch unverzügliche, nach außen erkennbare eindeutige Erklärungen oder Handlungen geschehen und wurde vom Obersten Gerichtshof (OGH) unlängst bestätigt. Dieser hielt fest, dass es nicht der Einbringung einer Räumungsklage bedarf, um eine stillschweigende Erneuerung, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass bei objektiver Würdigung kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung einer Vertragserneuerung aufkommen kann (veröffentlicht in OGH 4 Ob 190/20z).

Fazit: Nach § 1114 ABGB kann der Bestandvertrag auch stillschweigend erneuert werden. Ist keine Aufkündigung bedungen worden, so geschieht dies, wenn der Bestandnehmer nach Verlauf der Bestandzeit fortfährt, die Sache zu gebrauchen oder zu benützen und binnen 14 Tagen nach Ablauf der Bestandzeit keine Klage erhoben wird. Eine stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrags erfolgt unter jenen Bedingungen, unter welchen dieser vorher abgeschlossen wurde. Wenden Sie sich bei diesbezüglichen Fragen gerne an uns, denn hat ein Vertragspartner seinen Willen, die stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennbare eindeutige Erklärungen oder Handlungen deutlich zum Ausdruck gebracht, schadet dies der Erneuerung.

Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

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