Bei einem Bauträgervertrag über Wohnungseigentum sind neben den Vorschriften des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) auch jene des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu beachten. Daraus ergeben sich Rechte und Pflichten. Vor allem die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 9 BTVG ist von besonderer Bedeutung. Dieser muss, sofern das BTVG beim jeweiligen Liegenschaftserwerb zur Anwendung gelangt, alle geleisteten Zahlungen des Käufers, abgesehen von einigen Ausnahmen (Steuern und Abgaben), vor Verlust sichern. Dies kann beispielsweise durch eine grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Ratenzahlung, jedoch auch auf andere Weise gewährleistet werden. Manchmal ist bei Abschluss des Liegenschaftskaufvertrages noch kein Wohnungseigentum begründet. Genügt es auch, schlichtes Miteigentum einzuverleiben?
Wählt man die grundbücherliche Sicherstellung verbunden mit einer Ratenzahlung nach Plan, so erwirbt der Käufer Miteigentumsanteile mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 (2) WEG. Diese Zusage ist grundsätzlich im Grundbuch anzumerken und hat rangwahrende Wirkung. Vor Eintragung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum dürfen Zahlungen vom Vertragserrichter oder Treuhänder nicht angenommen werden.
Unlängst hat sich auch der OGH mit einem Fall befasst, in welchem das BTVG bei einer Liegenschaftstransaktion zur Anwendung kam. Die Erwerberin hatte schlichtes Miteigentum an Anteilen einer Liegenschaft erworben, jedoch wurde die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums zu ihren Gunsten nicht im Grundbuch angemerkt. Dies geschah vor allem, weil die Käuferin vom zuständigen Treuhänder nicht ausreichend über die mit dem Vertrag verbundenen Risiken aufgeklärt worden war. Dieser hatte es auch unterlassen, die nach dem BTVG vorgesehenen Sicherungspflichten aufzunehmen und zahlte den Treuhanderlag ohne Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen nach dem WEG an den Bauträger aus.
Die grundbücherliche Sicherstellung nach § 9 BTVG sichert nicht Rückforderungsansprüche des Erwerbers, sondern das besondere Interesse am Erwerb einer bestimmten Wohnung. Dies ist vom schuldrechtlichen Sicherungszweck des § 8 BTVG zu unterscheiden. Das BTVG sieht für die Sicherstellung von Schadenersatz- und Gewährleistungsansprüchen einen Haftrücklass, welcher zwei Prozent des Kaufpreises beträgt, vor. Dabei geht es, im Gegensatz zu § 9 BTVG, nicht um den Liegenschaftserwerb an sich.
Der OHG kam zu dem Schluss, dass der Treuhänder schadenersatzpflichtig ist, wenn er den Kaufpreis an den Bauträger weiterleitet, ohne eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum durchgeführt zu haben. Die Sicherung von Gewährleistungsansprüchen ist nur in Bezug auf die letzte Rate, die als Haftrücklass in Höhe von zwei Prozent des Preises ausgestaltet ist, Zweck des grundbücherlichen Sicherstellungsmodells. Wird die grundbücherliche Sicherstellung gewählt, so ist eine Rangordnung für die in Aussicht stehende Veräußerung oder die Einverleibung von schlichtem Miteigentum nicht ausreichend. Es sollte daher unbedingt eine Anmerkung der Zusage bezüglich der Einräumung von Wohnungseigentum erfolgen. Außerdem dürfen weitere Anforderungen, wie die Einhaltung des Ratenplans, das Vorliegen der behördlichen Genehmigungen, der Besitz einer Titelurkunde für den Rechtserwerb sowie die Sicherstellung der Lastenfreiheit gemäß § 9 (3) BTVG nicht außer Acht gelassen werden (veröffentlicht in OGH 6 Ob 171/19v).
Fazit: Im Fall eines Bauträgervertrags über den Erwerb von Wohnungseigentum ist für die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers iSd § 9 BTVG die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch erforderlich. Die Einverleibung von schlichtem Miteigentum reicht nicht aus. Mit immobilienrechtlicher Beratung können von Beginn an alle wesentlichen Aspekte bedacht werden, sodass ein ordnungsgemäß errichteter, gut durchdachter Vertrag letztlich zum gewünschten Ergebnis führt.
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