Eigentumswohnung mit Garagenplatz – Was tun, wenn der Parkplatz kaum nutzbar ist?

Erwirbt man eine Eigentumswohnung mit Parkplatz, so stellt sich die Frage, ob dieser wohnungseigetumstauglich ist und was man als Erwerber tun kann, wenn der Parkplatz aufgrund seiner baulichen Beschaffenheit (Größe, Einparkmöglichkeit, Platz,..) kaum nutzbar ist? Muss der Bauträgervertrag Informationen dazu enthalten?

Zur Wohnungseigentumstauglichkeit von Parkplätzen:

Hinsichtlich der Abstellplätze für Kraftfahrzeuge gilt bereits seit 2002, dass an ihnen nur mehr selbstständiges Wohnungseigentum begründet werden kann. Wurde ein Parkplatz von Anfang an mit einer Wohnung verbunden, so bleibt die Verbindung gemäß § 56 (1) WEG auch aufrecht. Voraussetzung ist stets, dass sich die Zuordnung aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt (veröffentlicht in OGH 5 Ob 162/16h).

Mit der Wohnungseigentumstauglichkeit von Parkplätzen hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) schon mehrmals befasst. In einem Fall begehrten die Antragsteller die grundbücherliche Wohnungseigentumsbegründung an Wohnungen und KFZ-Abstellplätzen. Dazu erkannte der OGH, dass ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug eine deutlich abgegrenzte Bodenfläche ist, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. Voraussetzung für die Wohnungseigentumstauglichkeit eines Abstellplatzes ist außerdem, dass er ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums‑ oder Zubehörobjekte erreicht werden kann. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass eine Wohnungseigentumsbegründung an einem Kfz-Abstellplatz ausgeschlossen ist, wenn die Fläche zugleich ausschließlicher Zugang zu einem Wohnungseigentumsobjekt oder zu einem allgemeinen Teil des Hauses ist, auf dessen Mitbenützung auch Dritte angewiesen sind. Da Stellplätze naturgemäß betreten werden können und müssen, nimmt auch die bloße Möglichkeit für andere Wohnungseigentümer, einen fremden Stellplatz zu betreten, dem Stellplatz nicht die ausschließliche Widmung zu Abstellzwecken (veröffentlicht in OGH 5 Ob 138/12y).

Muss der Bauträgervertrag Informationen zum Parkplatz enthalten?

Seit der BTVG-Novelle 2008 besteht eine erhöhte Informationspflicht des Bauträgers. Vor allem sind die inhaltlichen Anforderungen an den Bauträgervertrag gestiegen. Zum Beispiel sieht § 4 (1) Z 1 BTVG vor, dass der Bauträgervertrag nicht nur das Gebäude, die Wohnung oder den Geschäftsraum samt Zugehör als „eigentlichen“ Vertragsgegenstand durch Angabe von Ausmaß, Lage und Widmung unter Zugrundelegung von Plänen sowie Bau- und Ausstattungsbeschreibungen zu bezeichnen hat, sondern auch die vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage. Vor der Novelle blieb es strittig, ob und in welchem Umfang der Bauträger den Erwerber durch Pläne über den „eigentlichen“ Vertragsgegenstand hinaus, also auch über die Gestaltung der Gesamtanlage, zu informieren hatte.

Nun wurde zwar klargestellt, dass den Bauträger auch eine Informationspflicht über die Gesamtanlage trifft, diese darf jedoch nicht überspannt werden. Daher sind neben dem „eigentlichen“ Vertragsgegenstand nur die vom Erwerber üblicherweise nutzbaren allgemeinen Teile der Gesamtanlage in den Vertrag einzubeziehen. Als Beispiele werden in den Erläuterungen zur Novelle neben Spielplätzen oder Hobbyräumen auch Park- und Abstellflächen genannt.

Natürlich kann das Interesse des Erwerbers noch weiterreichen. Dass aber der Bauträger beispielsweise auch Widmung und bauliche Ausgestaltung der übrigen Objekte der Anlage in den Bauträgervertrag einzubeziehen hätte, ergibt sich aus der Novelle nicht und würde eine Überspannung der Informationspflichten darstellen.

Man muss allerdings vorsichtig sein, denn eine entsprechende Aufklärungspflicht des Bauträgers könnte sich schon ganz allgemein aus dessen vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten ergeben, sofern Widmung und Ausgestaltung der übrigen Objekte der Anlage auf die Nutzung des „eigentlichen“ Vertragsgegenstands Einfluss nehmen können. Spezielle Rechtsfolgen für Verstöße gegen die Mindestanforderungen an den Bauträgervertrag können aber nicht abgeleitet werden.

Daraus ergibt sich, dass also jene Teile der Gesamtanlage nicht zwingend miteinzubeziehen sind, an denen der Erwerber bei objektiver Betrachtung kein Interesse hat. Relevant sind jene allgemeinen Teile des Gebäudes und der Anlage, die der Erwerber üblicherweise nützen kann. So zum Beispiel den Wohnungseigentümern zugewiesene Parkplätze (vergleiche dazu OGH 5 Ob 38/94 und OGH 3 Ob 95/00t).

Was die Größe von Stellplätzen betrifft, so gelten seit 2016 auch in Kärnten die Richtlinien des Österreichischen Instituts für Bautechnik, kurz OIB genannt.  Nach diesen Richtlinien müssen Garagen, überdachte Stellplätze und Parkdecks so angelegt sein, dass eine sichere Zu- und Abfahrt gewährleistet ist. Die Breite der Zu- und Abfahrten muss mindestens drei Meter betragen und die Breite der Fahrgassen sowie die Fläche von Kfz-Abstellplätzen sind nach der Art und Anordnung der abzustellenden Fahrzeuge zu bemessen. In Österreich gibt es zudem ein Merkblatt, das für Stellplätze ebenfalls ein Mindestbreite von 2,5 Metern vorsieht. Dieses ist zwar nicht bindend, kann aber als Empfehlung angesehen werden.

Fazit: Ist man als Wohnungseigentümer mit dem miterworbenen Parkplatz mehr als unzufrieden bzw. lässt sich dieser kaum benützen, so sollte man jedenfalls vor dem Kauf Einsicht in den Bauakt nehmen. Nach dem BTVG hat der Käufer das Recht, den Baubewilligungsbescheid vor der Unterfertigung des Kaufvertrages zu erhalten und Einsicht zu nehmen. Dieser hat Informationen hinsichtlich des Parkplatzes zu enthalten. Sieht man sich den Vertrag diesbezüglich vorab genau an, so sollte man bereits erkennen, wie es mit der Situierung des Stellplatzes im Detail aussieht und man könnte mit juristischer Hilfe auch gleich überprüfen, ob den OIB Richtlinien entsprochen wird. Ansonsten dürfte der Stellplatz gar nicht bewilligt werden.

Gerne beraten wir Sie in diesem Zusammenhang! Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen telefonisch unter 0463 – 50 00 02 oder per E-Mail unter office@rechtdirekt.at zur Verfügung.

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