Grobes Verschulden am qualifizierten Mietzinsrückstand als Aufkündigungsgrund?

Grundsätzlich haben Mieter den vereinbarten Mietzins rechtzeitig an den Vermieter zu zahlen. In der Praxis trifft dies aber häufig nicht zu. Insbesondere in Coronazeiten sind verspätete oder länger ausbleibende Zahlungen keine Seltenheit mehr. Was geschieht, wenn Mieter den Mietzins über einen langen Zeitraum hinweg mit Verspätung zahlen? Müssen sie dann fürchten, aus der Wohnung geworfen zu werden? Der Oberste Gerichtshof hat sich unlängst mit der Frage befasst, inwieweit Vermieter Zahlungsrückstände dulden müssen und welche Folgen dies für Mieter hat.

Zum Sachverhalt:

Der Mieter befand sich im qualifizierten Zahlungsverzug, weswegen die Vermieterin, eine gemeinnützige GmbH, den Mietvertrag gerichtlich aufkündigte. Vor Schluss der erstinstanzlichen Gerichtsverhandlung zahlte der Mieter jedoch den Fehlbetrag. Das Gericht hatte nun zu prüfen, ob ihn ein grobes Verschulden am Zahlungsverzug trifft. Der Mieter stritt nicht ab, dass er auch bisher kein pünktlicher Zahler war, erhob jedoch den Einwand, die Vermieterin habe das gewusst und den Mietvertrag trotzdem rund ein Jahr vor der Aufkündigung verlängert. Außerdem wandte der Mieter ein, dass ein Zahlungsverzug für eine gemeinnützige GmbH eher „zumutbar“ sei und schließlich auch die Wohnbeihilfe erst zu einem späteren Zeitpunkt überwiesen werde.

OGH 3 Ob 16/20d

Rechtliche Beurteilung:

Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter an der verspäteten Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, ist seine Willensrichtung, die zur Zahlungssäumnis führte, entscheidend. Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus. In einem solchen Fall ist auch der Vorwurf berechtigt, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt. Ob nun grobes Verschulden vorliegt, ist stets im Einzelfall zu beurteilen.

Grundsätzlich wird Toleranz seitens des Vermieters nur bei einer Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten verlangt. Bleibt ein Mieter jedoch häufig mit den Zahlungen trotz Mahnung im Rückstand, so ist grobe Fahrlässigkeit naheliegend. Diese kann nur ausnahmsweise, nach den Umständen des Einzelfalls, ausgeschlossen werden. Bei der Frage nach dem Verschulden an den verspäteten Mietzinszahlungen ist auch das vorprozessuale Zahlungsverhalten des Mieters zu berücksichtigen.

Aus dem Einwand des Mieters, die Vermieterin habe trotz Kenntnis von den fast in jedem Jahr des Mietverhältnisses wiederholten Zahlungsrückständen den Mietvertrag verlängert und damit die dauernden Zahlungsschwierigkeiten selbst eingeräumt, kann nicht auf ein „stillschweigendes Akzeptieren“ weiterer Zahlungsverzögerungen geschlossen werden. Allein aus der Verlängerung eines Mietvertrags mit einem Mieter, der für seine mangelnde Zahlungsmoral bekannt ist, kann keine umfassende Toleranz des Vermieters im Sinn eines Verzichts auf die Geltendmachung neuer Mietzinsrückstände abgeleitet werden. Bei Beurteilung der Frage, ob auf ein Recht stillschweigend verzichtet wurde, ist besondere Vorsicht geboten. Das gilt vor allem, wenn daraus, dass ein Missstand dauerhaft nicht geltend gemacht wurde, auf einen stillschweigenden Kündigungsverzicht geschlossen werden soll.

Dass die Persönlichkeit des Vermieters Einfluss auf die Beurteilung der Zumutbarkeit verzögerter Mietzinszahlungen haben solle, geht aus keiner entsprechenden Rechtsgrundlage hervor. Es spielt daher keine Rolle, dass es sich bei der Vermieterin um eine gemeinnützige GmbH handelt.

Was die vom Mieter nicht beeinflussbare Überweisung der Wohnbeihilfe anbelangt, so stellten die Gerichte fest, dass bei Zustellung der Aufkündigung ein Rückstand gegeben war, obwohl die Wohnbeihilfe für diesen Monat bereits überwiesen war.

Für andere Fälle, insbesondere bei coronabedingten Zahlungsengpässen bedeutet das, dass es zwar eine gesetzliche Stundung gab, allerdings nur für den Zeitraum April bis Juni. Seit Juli ist ein krisenbedingter Zahlungsverzug wieder ein Kündigungsgrund. Macht ein Vermieter das geltend, so müsste der Mieter (mit Vorbehalt) zahlen oder Einwendungen gegen die Kündigung erheben und vor Gericht darlegen, dass ihn am Verzug kein grobes Verschulden trifft. Bei einem Verzug aufgrund von Corona könnte dies gelingen, in anderen Fällen kann es aber schwierig werden. Letztlich ist im Einzelfall zu entscheiden.

Fazit: Für die Beurteilung der Frage, ob den Mieter grobes Verschulden an ständigen Mietzinsrückständen trifft, ist seine Willensrichtung entscheidend. Grobes Verschulden setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus. Das ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Grundsätzlich wird Toleranz seitens des Vermieters nur bei einer Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten verlangt. Allein aus der Verlängerung eines Mietvertrags mit einem Mieter, der für seine mangelnde Zahlungsmoral bekannt ist, kann kein „stillschweigendes Akzeptieren“ weiterer Zahlungsverzögerungen abgeleitet werden. Außerdem hat die Persönlichkeit des Vermieters keinen Einfluss auf die Beurteilung der Zumutbarkeit verzögerter Mietzinszahlungen.

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